項(xiàng)目名稱

長(zhǎng)沙軟件城概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目

整體規(guī)劃

規(guī)劃范圍：軟件城8.6平方公里（即青山路以南、雷高路以西、許龍路以東、長(zhǎng)川路以北）及核心區(qū)（即寺涼路以南、長(zhǎng)延路以北、雷高路以西、望雷大道以西的區(qū)域）913畝整體概念性規(guī)劃（需要將周邊其他已摘牌、未動(dòng)工的企業(yè)考慮進(jìn)來(lái)；同時(shí)也需要考慮未來(lái)周邊地塊二升三、騰籠換鳥的需求）。

1、以公共交通為導(dǎo)向（TOD模式）

基于長(zhǎng)沙地鐵二號(hào)線和十號(hào)線等軌道交通規(guī)劃、高新區(qū)“十縱十橫”交通體系以及城市空間向西的發(fā)展方向，軟件城選址考慮沿岳麓大道主軸及地鐵線路規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)公共交通使用最大化，滿足人才快速流動(dòng)，緩解早晚高峰出行壓力。同時(shí)，選址應(yīng)借助軌道交通打通與高鐵西站、梅溪湖新城的線性連接，成為重要城市功能節(jié)點(diǎn)。

2、利用現(xiàn)有生活及居住配套

軟件城開發(fā)需考慮歸集已建、在建保障性住房及商品房配套資源，在盤活存量資產(chǎn)的同時(shí)提供充足生活配套空間。

3、將生態(tài)保護(hù)與“山水洲城”精美建設(shè)有機(jī)融合

基于高新區(qū)范圍內(nèi)豐富的生態(tài)資源，軟件城選址統(tǒng)籌考慮存量土地的開發(fā)空間和現(xiàn)狀山水資源，借助原生態(tài)地貌打造景觀軸。

區(qū)位分析

1、核心區(qū)分析

1.1智慧軟件城的主要承載空間為核心區(qū)，范圍包括北起岳麓大道，南至長(zhǎng)延路，雷高路以西，望雷大道以東的區(qū)域，整個(gè)區(qū)域面積約為0.8平方公里。根據(jù)原地塊城市規(guī)劃條件，核心區(qū)內(nèi)建設(shè)用地共計(jì)五個(gè)地塊，用地性質(zhì)為工業(yè)用地，可建設(shè)的總用地面積為913畝。

2、區(qū)域配套服務(wù)分析

2.1核心區(qū)周邊以工業(yè)用地為主，生活配套服務(wù)用地在擴(kuò)展區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌規(guī)劃，主要包括北區(qū)生活組團(tuán)和南區(qū)生活組團(tuán)。北區(qū)生活組團(tuán)位于核心區(qū)西北側(cè)，以明華小學(xué)為中心，包括明湖公園、安支塘公園、華龍家園、碧桂園小區(qū)及周邊的商業(yè)服務(wù)配套。

2.2南區(qū)生活組團(tuán)位于核心區(qū)的南側(cè)，包括 2 個(gè)部分，其一是以金洲小學(xué)和金洲中學(xué)為中心，包括銀杏公園、楊梅塘公園及周邊的居住、商業(yè)配套服務(wù)用地。其二是圍繞以雷鋒中學(xué)和雷鋒公園為中心，包括周邊的居住、商業(yè)服務(wù)配套。

圖1 長(zhǎng)沙軟件智慧城區(qū)域圖

(二)核心區(qū)總體布局

基于TOD 模式，以地鐵2號(hào)線為公共交通主干線，通過(guò)連接現(xiàn)有生態(tài)系統(tǒng)，吸納周邊城市資源，通過(guò)“一心一軸”、“二面三帶”、“六組團(tuán)”，將長(zhǎng)沙軟件智慧城打造成“宜居宜業(yè)”的高新區(qū)北部城市新標(biāo)桿。

一心：即一個(gè)商業(yè)中心。核心區(qū)商業(yè)地塊通過(guò)規(guī)劃一座300 米和一座 150 米的超高層綜合商業(yè)體，不僅成為高新區(qū)北部的地標(biāo)建筑，同時(shí)輻射整個(gè)北部區(qū)域的密集產(chǎn)業(yè)區(qū)。此中心與明湖公園、安支塘公園相呼應(yīng)，將打造成高新區(qū)乃至河西的商業(yè)娛樂(lè)休閑中心，成為區(qū)域標(biāo)桿催化劑。

一軸：即一條城市生態(tài)景觀軸。以明湖公園為起點(diǎn)，將綠化生態(tài)景觀引入產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，建設(shè)綠色生態(tài)軟件產(chǎn)業(yè)園。綠色生態(tài)景觀軸不僅會(huì)成為軟件城的城市名片，同時(shí)借助明湖公園的生態(tài)優(yōu)勢(shì)極大提升核心區(qū)的區(qū)域凝聚力。

二面：即兩條城市臨街面。城市臨街面不僅是城市的門戶，同時(shí)具有更高的商業(yè)價(jià)值。核心區(qū)內(nèi)擁有長(zhǎng)興路與長(zhǎng)延路兩個(gè)城市街道，將大體量辦公建筑沿街布局不僅豐富了城市街區(qū)輪廓線，同時(shí)也充分挖掘了區(qū)域的潛在商業(yè)價(jià)值。

三帶：即三條綠化生態(tài)隔離帶。生態(tài)隔離帶不僅是內(nèi)部研發(fā)辦公區(qū)聯(lián)系臨街建筑的紐帶，同時(shí)也是臨街建筑的后花園，也是一道綠色屏障隔絕了街道的喧囂。

六組團(tuán)：即六個(gè)庭院式的科研辦公組團(tuán)。組團(tuán)內(nèi)建筑相互圍合，形成豐富多樣的公共活動(dòng)中心。通過(guò)以明湖公園-生態(tài)景觀軸-庭院生態(tài)空間的滲透路徑，將生態(tài)綠化空間與辦公空間相互融合，創(chuàng)造一種全新的自然健康的辦公環(huán)境。

圖 2 長(zhǎng)沙軟件智慧城配套服務(wù)分析圖

(三)空間規(guī)劃形態(tài)

1、生態(tài)景觀科研辦公區(qū)：該區(qū)域是智慧軟件城的活力核心區(qū)，通過(guò)明湖公園往城市的滲透形成各辦公組團(tuán)之間的有機(jī)維系。中央景觀軸線向東串聯(lián)3個(gè)地塊，兩側(cè)設(shè)置辦公建筑，獨(dú)特的建筑界面與周圍的自然景觀產(chǎn)生互動(dòng)。

2、11萬(wàn)平方米的中央景觀區(qū)與公園進(jìn)行對(duì)話，地下空間與綠化生態(tài)系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，建立多層次立體慢行系統(tǒng)。建筑底層架空，讓景觀滲透，通過(guò)穿插的連廊系統(tǒng)建立共享活動(dòng)平臺(tái)。

3、臨街辦公區(qū)：充分挖掘核心區(qū)有限的沿街資源，沿長(zhǎng)興路兩側(cè)，長(zhǎng)延路一側(cè)布局高層研發(fā)辦公建筑，提升場(chǎng)地的商業(yè)價(jià)值。運(yùn)用高科技感的設(shè)計(jì)元素，使不同的建筑立面能在保持自身特點(diǎn)的同時(shí)形成一個(gè)具有完整性且連續(xù)的街區(qū)輪 廓，構(gòu)建軟件園的門戶形象。

4、庭院式研發(fā)辦公區(qū)：該區(qū)域位于核心區(qū)北側(cè)，與中國(guó)通號(hào)長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)園相鄰。沿街的高層建筑成為區(qū)域與城市道路之間的天然屏障，豐富的庭院空間衍生出不同的建筑體量，辦公空間可量身定制以滿足不同的需求。

5、地標(biāo)商業(yè)區(qū)：該區(qū)域?qū)⑷菁{高端辦公酒店與公寓，以及一個(gè)城市綜合購(gòu)物中心，塑造整個(gè)片區(qū)的天際線制高點(diǎn)。2棟超高層建筑沿明湖公園展開視角，從空間的角度將景觀綠化融入到建筑內(nèi)部。

(一)空間規(guī)劃要素

綜合核心區(qū)地塊用地位置和道路邊界，結(jié)合開發(fā)秩序功能分區(qū)，將核心區(qū)定義為六個(gè)區(qū)域（詳見(jiàn)圖3），按以下六個(gè)區(qū)域的劃分進(jìn)行深化，地塊邊界及指標(biāo)可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

圖 3 長(zhǎng)沙軟件智慧城核心區(qū)地塊簡(jiǎn)析圖

原有用地規(guī)劃條件詳下表：

(一)整體規(guī)劃方案具體要求

1、借鑒深圳MO地塊項(xiàng)目等國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的模式與同類型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成功案例，給予專業(yè)建議；

2、參考M0模式（根據(jù)深圳市政府的規(guī)定，M0用地政策下，產(chǎn)業(yè)用途的建筑面積不得低于50%，配套辦公研發(fā)等用房的建筑面積不得超過(guò)30%，配套住宅的建筑面積不得高于20%。本項(xiàng)目不考慮住宅土地性質(zhì)），地塊2、3、5、6均可在30%商業(yè)、70%工業(yè)的基礎(chǔ)上，根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及整體規(guī)模、企業(yè)需求等進(jìn)行配比分割。地塊1已摘地，為工業(yè)地產(chǎn)，暫不考慮調(diào)指標(biāo)；地塊4暫按整體商業(yè)考慮，但如整體商業(yè)配比過(guò)高，也可適度配一部分工業(yè)。

3、工業(yè)地產(chǎn)可配置建筑面積15%以內(nèi)的配套，但不需要配套倒班宿舍；可考慮大面積通過(guò)大面積的架空、連接各樓棟，為后續(xù)運(yùn)營(yíng)提供足夠的公共空間場(chǎng)地，且需要與分割出的商業(yè)地塊聯(lián)動(dòng)，且分割的兩個(gè)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃、地下室連通；

4、M0模式的商業(yè)部分，主要以解決該地塊產(chǎn)業(yè)人群的配套需求為主，在各地塊之間可適度形成差異化、功能互補(bǔ)；在商業(yè)地塊中重點(diǎn)配套公寓，但公寓產(chǎn)品需在規(guī)劃許可的情況下盡可能配置解決園區(qū)高端人群需求的產(chǎn)品，如一梯一戶的大平層公寓產(chǎn)品。單身公寓類產(chǎn)品需考慮區(qū)域人口總量及需求；

5、在整個(gè)核心區(qū)商業(yè)配套中，超高層（高端酒店、高端商務(wù)辦公）、托兒所、展示中心（會(huì)展功能，3000人規(guī)模）、實(shí)訓(xùn)中心（2000人規(guī)模，5層樓以下，需要可圍合的院子，配套運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所）、高端人才公寓、電影院、餐飲、購(gòu)物中心（購(gòu)物中心需要與地鐵連通）等均必須配置，可根據(jù)地塊情況合理布局，使核心區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、生活、居住相融合，形成內(nèi)部完善的閉環(huán)，打造24小時(shí)都市生態(tài)圈；地塊4商業(yè)需要與地鐵連通；

6、在整體規(guī)劃上，結(jié)合地塊高差，考慮設(shè)計(jì)多層地表、多首層，地下車庫(kù)整體貫通，各地塊之間連通的設(shè)計(jì)。各樓棟之間通過(guò)連廊連接，既實(shí)現(xiàn)人車分流也保證了空間的整體性，并合理利用裙樓頂、連廊等空間，打造立體綠化及公共空間；部分地塊可考慮“工業(yè)上樓”需求，根據(jù)企業(yè)研發(fā)、中試、組裝以及貨物裝卸的需要，在承重、電梯荷載等參數(shù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，以滿足智能制造企業(yè)“工業(yè)上樓”的需求。

7、交通：需要考慮岳麓大道與本項(xiàng)目之間的關(guān)系，周邊車流如何導(dǎo)流，解決岳麓大道到項(xiàng)目的交通問(wèn)題，解決園區(qū)內(nèi)部車流人流導(dǎo)流，及園區(qū)與城市公共交通的接駁（在園區(qū)地塊內(nèi)的城市道路間考慮BRT快速公交系統(tǒng)，并與地塊間的連廊、天橋等進(jìn)行交互設(shè)計(jì)）；所有地塊之間都需要連通；